破解“房地产慈善信托”的税优空白

慈善信托是我国公益慈善事业的重要组成部分，是信托公司践行中国特色金融文化的重要体现。房地产占中国居民财富比重大，发展房地产慈善信托，将收益用于公益慈善事业，社会价值较大。但是慈善信托的税收优惠一直处于“纸上谈兵”，慈善信托的各方和各环节仍需缴纳相关税费，矛盾突出。基层在空白授权下，房地产慈善信托被视同于“房产销售”征税，无法可持续发展。顶层设计，税优破题，将提升社会参与慈善的积极性，助力共同富裕。

第一，税收优惠细则“纸上谈兵”，税负不公平制约慈善信托发展。

慈善信托是一种最规范、稳健的慈善方式，是我国公益慈善事业的重要组成部分。慈善信托按照《中华人民共和国慈善法》《中华人民共和国信托法》《慈善信托管理办法》等法律法规设立和运行，接受民政部门和金融监督管理部门的双重监督。截至2025年12月5日，慈善信托共备案2661个，财产总规模达100亿元。与“十四五”期间年度慈善支出1500亿相比，慈善信托10年发展规模偏低与其所受税负不公平有很大关系。

2016年和2024年《中华人民共和国慈善法》都明确规定：“自然人、法人和非法人组织设立慈善信托开展慈善活动的，依法享受税收优惠”。2017年《慈善信托管理办法》明确规定：“慈善信托的委托人、受托人和受益人按照国家有关规定享受税收优惠”。但是配套细则迟迟未出台，法律条文之间并不衔接，基层税务部门处于空白授权，由于《公益事业捐赠票据使用管理办法》第二条并没有赋予信托公司开具公益捐赠票据的权利，而税务部门要求凭捐赠发票抵税，而慈善信托的委托人拿不到发票，所以慈善信托的委托人却无法享受所得税抵扣优惠。实际上架空了《慈善法》《慈善信托管理办法》的原则规定，慈善信托的税优措施一直处于“纸上谈兵，望穿秋水”的盼望状态。

第二，开展房地产慈善信托，有利于拓宽慈善财产来源，助推第三次分配，助力共同富裕。但因为存在严重的重复征税问题，导致仅有“首单、首秀”，无法可持续发展。

房地产慈善信托，又名不动产慈善信托，信托架构同不动产信托。它是指慈善信托的捐赠人/委托人将自己的房产或财产权利，如土地使用权、房屋等财产转移至慈善信托，并由受托人（信托公司）对该房产进行管理和运作，信托财产和收益用于支持公益慈善。作为普通国民的主要财产类型，房地产具有长期、稳定的收益能力（租金），可以产生持续的现金流，为慈善事业提供“永续的活水”，美英等国家的同类信托中房地产占比均超过40%。不动产信托的架构如下图：

中国居民财富中房地产占比过高是一个普遍现象，对于普通家庭，房地产占家庭财富的比例在‌50% - 70%‌ 。但我国慈善信托的财产以货币资金为主，房地产形态很少，制度缺失导致大量优质房地产无法转化为慈善资源。

截至目前，全国已有八个城市‌正式开展不动产慈善信托财产登记试点，它们分别是：杭州（2023 年 6 月）、北京（2024年12月）→ 上海（2025年6月）→ 广州、厦门（2025年7月）→ 天津（2025年9月）→ 江苏（南京、苏州，2025年11月）。‌目前已有万向信托、浙金信托、上海信托、爱建信托、北方信托、广东粤财信托、中国外贸信托、国投泰康信托、苏州信托等信托公司成功落地了当地的“首单”不动产信托。不为人注意的是，首单、首秀之后就难以出现“第二单”，出现了无法复制的尴尬境地。原因也无一例外，按照现行税制，它们设立时的税费是由委托人或者信托公司缴纳，运营过程中税费先由信托公司垫付再由房地产租金等收入抵补。比如第一单的桐庐县不动产慈善信托由委托人孙女士缴纳。而媒体广泛报道的北京通州孤独症房产信托，由林区长等爱心人士替田女士缴纳了3万余元的税费。这种情况下，是无法实现可持续发展的。

重复征税问题遍及慈善信托的各环节。委托设立慈善信托时，由于视同“房产销售”，在房产转移登记时必须以完税凭证为前提，委托人需缴纳增值税、契税、印花税、个人所得税等；信托公司运营中，信托公司将缴纳房产税、增值税、土地使用税等；信托收益分配给受益人时可能再次征税；信托终止时可能会进行房产原状返还或者真实出售，双方还需要类似“委托设立”时缴纳的各种税费。委托人的综合税负高达 25%，抑制了房地产捐赠意愿。因为结合区域房地产限售政策等，下文将以北京市对“房地产慈善信托”的征税案例数据进行说明。

■如原状返还，契税：1%-3%（根据受让方情况）；增值税，无增值不涉及；企业所得税，无增值不涉圾；印花税，0.05%，双边：不动产登记费用，80元。

■如真实出售，同房地产慈善信托设立时。

第三，由于顶层设计缺失，区域执行差异明显。各地对房地产慈善信托的登记和税收标准不一，导致市场主体跨区域设立房地产慈善信托时面临制度壁垒。比如，杭州市自2023年起在不动产慈善信托登记方面走在全国前列，成功落地了包括“全国首单”在内的多个具有里程碑意义的案例。2025年2月起，杭州各大不动产登记企业专窗可办理“不动产慈善信托财产登记”服务，方便法人机构将不动产捐赠用于慈善事业。2025年8月，杭州市民政局等五部门联合发布通知，调整了不动产慈善信托相关规则，明确受托人需为注册地在杭州本级的信托公司或慈善组织，取消网签备案环节、优化流程等，为个人和机构捐赠不动产提供了便捷路径。

再如，杭州市税务局近年来制定本级文件，认可“杭州市注册的企业+杭州市登记的基金会+杭州市备案的慈善信托”的情景，则基金会可以穿过慈善信托向其委托人开具捐赠发票，杭州税务部门是认可“穿透”抵免效力的，但这仅局限于三者均在杭州市的情况。其他地区的税务部门还没有认可这种做法，也没有在全国推广。

根据我们的调研情况，对于上述问题提出三个对策如下：

第一，依托已试点不动产慈善信托财产登记试点的八个城市（杭州、北京、上海、广州、厦门、天津、南京、苏州，以下简称“八城”），对“房地产慈善信托”，进一步试点落实落细慈善信托税收优惠政策。①是企业或个人以房地产设立慈善信托享受企业所得税或个人所得税的税收优惠，以交付财产的公允价值为依据确定财产转让收入额，若无公允价值或无法证明其公允价值，则以取得上述财产时的历史成本为依据确定捐赠额。②是实行慈善信托的税前扣除资格认定。由受托人所在地民政部门和同级财政、税务部门联合确认，由上述部门在每年联合发布公告。③是凭备案文件享受税收优惠。委托人凭慈善信托文件、房地产交付证明、民政部门备案回执、慈善信托税前扣除资格认定等材料，就设立房地产慈善信托财产进行抵税。

第二，完善各类房地产设立慈善信托的税收优惠政策。对企业或个人以房地产设立慈善信托的行为，分别制定土地增值税、契税等税收优惠政策，减免有关登记费用，明确信托公司运营房地产慈善信托中不征房产税、增值税、土地使用税等。鼓励居民选择在境内设立房地产慈善信托，鼓励信托公司增加房地产慈善信托业务供给，促进居民财富有效管理，向社会资本有效转化。

第三，顶层设计房地产慈善信托的业务规则，在八城推广“杭州经验”，各大不动产登记专窗可办理“不动产慈善信托财产登记”服务，取消网签，方便自然人和法人机构将房地产捐赠用于慈善事业。